SCPI Remake Kross : avis, rendement, prix des parts et risques

Remake Kross : les conditions et objectifs à connaître

Sources : Remake, page Kross et note d'information visée le 11 septembre 2026, consultées le 17 octobre 2026. Les tranches sont successives et conditionnelles, et ne constituent pas trois offres simultanément disponibles.

La page consultée présente la première tranche comme clôturée et annonce la deuxième à partir du 10 novembre. Son affichage commercial doit être rapproché du bulletin de souscription applicable avant toute opération.

Le guide des SCPI explique le placement collectif. Pour Remake Kross, il faut surtout distinguer la stratégie annoncée, les conditions sponsors et les performances effectivement constatées.

Une stratégie immobilière exclusivement internationale

Remake Kross vise un portefeuille diversifié hors de France, avec une allocation active entre les pays et les secteurs. L'Europe constitue le socle majoritaire annoncé, tandis que les États-Unis et le Canada, l'Australie et la Nouvelle-Zélande, le Japon et la Corée du Sud élargissent l'univers de sélection.

Ces zones décrivent une stratégie de déploiement, pas une répartition de patrimoine déjà atteinte. La sélection doit évoluer selon les cycles, les prix et les possibilités de repositionner les actifs.

Le gestionnaire recherche notamment des immeubles occupés avec des baux fermes et des locataires solides. Même dans ce cas, une défaillance, une renégociation ou une dépense de travaux peut affecter les revenus.

La diversification internationale peut réduire la dépendance à un marché local. Elle ajoute cependant des différences de droit immobilier, de fiscalité, de pratiques locatives et de devises.

Prix sponsors : une réduction assortie d'un blocage

La note prévoit l'ouverture de la première tranche le 5 octobre 2026, au prix de 90 €, dans une limite de collecte de 21 375 000 €. Elle se termine à l'atteinte du plafond ou au plus tard le 31 décembre 2026. Les parts sont inaliénables pendant deux ans à compter de la souscription.

La deuxième tranche prévoit un prix de 95 €, un plafond de collecte de 14 250 000 € et une inaliénabilité d'un an. La note l'organise après la clôture de la première, avec une date limite au 31 mars 2027 ; le calendrier commercial affiché doit être vérifié au moment de souscrire.

Dans les deux phases sponsors, le minimum est de 60 parts. Le prix standard de 100 € et le minimum de 50 parts concernent ensuite les parts A ouvertes aux particuliers. La note prévoit des catégories et cas particuliers, notamment pour les investisseurs professionnels et les usufruitiers.

La réduction de prime d'émission rémunère le risque de lancement et la contrainte d'inaliénabilité. Elle ne constitue ni une plus-value immédiatement encaissable ni une garantie que la part sera revendue au prix standard annoncé. Les sponsors n'obtiennent pas de droits sociaux ou financiers durablement privilégiés au-delà des conditions précisées dans la note.

Rendement : des cibles, pas encore un historique annuel

Remake affiche un objectif de distribution annuelle de 6,5 % et un objectif de TRI net de frais de 7,5 % sur dix ans. Aucun de ces deux taux n'est garanti. Le TRI intègre les revenus et une hypothèse de valeur finale ; il ne correspond pas à un dividende annuel de 7,5 %.

Une SCPI lancée en octobre 2026 ne dispose pas d'un rendement annuel réalisé en 2025. Présenter un taux cible comme une performance passée induirait donc le lecteur en erreur.

Les rendements locatifs futurs dépendront du déploiement de la collecte, des immeubles acquis, des loyers, des charges et des arbitrages. La détention de trésorerie en phase de constitution peut aussi modifier les premiers résultats.

Pour analyser le taux de distribution et le TRI d'une SCPI, conservez la distinction entre objectif, projection et résultat publié. La documentation devra être actualisée au fil des premiers bulletins et rapports.

Frais de Remake Kross et valeur de retrait

La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC, au maximum du montant souscrit, prime d'émission incluse. Kross ne doit donc pas être assimilée à une SCPI sans frais de souscription.

La gestion représente 10 % HT, soit 12 % TTC au taux de TVA indiqué, des produits locatifs HT encaissés et des autres produits perçus, avec les modalités des participations précisées dans la note. Il ne s'agit pas de prélever annuellement 12 % du capital de l'associé.

Une commission d'acquisition immobilière de 1,67 % HT, soit 2 % TTC, s'applique au prix net vendeur des actifs. Les frais de SCPI à l'entrée et pendant la gestion doivent donc être comparés sur toutes leurs assiettes.

Pour le tarif standard de 100 €, la note publie une valeur de retrait de 90 €, après déduction de la commission de souscription HT. Cette référence ne permet pas de revendre immédiatement des parts sponsors bloquées et ne garantit pas un délai de sortie.

L'absence de commission supplémentaire de retrait n'efface ni les frais déjà prévus ni le risque de baisse de prix.

Jouissance, liquidité et fiscalité internationale

L'entrée en jouissance intervient au premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription. Ce délai diffère à la fois du blocage des parts sponsors et de l'horizon de dix ans recommandé pour l'investissement.

Une fois l'inaliénabilité expirée, la possibilité de revendre ou retirer les parts reste liée à l'existence de contreparties et aux modalités de marché. Un capital variable n'équivaut pas à un compte disponible à vue.

La page officielle annonce une exposition au risque de change ne dépassant pas 50 %, avec une couverture qui n'est pas systématique pour les investissements hors zone euro. Un plafond de risque ne supprime pas les effets d'une variation défavorable des monnaies.

La stratégie vise des pays disposant de conventions avec la France. La fiscalité des revenus immobiliers étrangers dépend toutefois de la convention applicable et de la situation de l'associé : elle ne se résume pas à une exonération générale.

Notre avis sur Remake Kross

La SCPI propose un univers d'investissement vaste et une diversification potentielle au-delà de l'Europe. Sa phase de lancement impose cependant de juger une méthode et des conditions de souscription, avec encore peu de recul sur le portefeuille et les distributions.

Le choix d'une tranche sponsors mérite une attention particulière : le prix est réduit mais la disponibilité du capital est contractuellement limitée. Les risques de perte en capital, de change et de liquidité restent présents après la période de blocage.

Remake Kross : mesurer le prix de la disponibilité

« Pour Remake Kross, comparez le prix sponsors à la contrainte de blocage et à votre horizon réel. Une réduction de prix au lancement ne remplace pas un historique de loyers, de frais et de reventes. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Sources : Remake Asset Management, page Remake Kross et note d'information, visa du 11 septembre 2026 ; consultation le 17 octobre 2026.

FAQ : Remake Kross

Quel est le prix de la part ?

La note distingue 90 € et 95 € pendant les tranches sponsors, puis 100 € au tarif standard. La disponibilité de chaque phase doit être vérifiée au moment de la souscription.

Le rendement de 6,5 % est-il garanti ?

Non. Il s'agit d'une cible annuelle, distincte d'une distribution effectivement réalisée et du TRI cible sur dix ans.

Les parts sont-elles bloquées ?

Les parts de la première tranche sponsors sont inaliénables deux ans, celles de la deuxième un an. Ensuite, la revente reste soumise aux conditions de liquidité.